원복공사 체크사항 총정리! 임대인과 분쟁 없는 깔끔한 마무리를 위한 가이드

 원복공사(原復工事)란, 임대했던 공간을 계약 전 상태로 돌려놓는 작업을 말합니다.
특히 상가나 사무실, 스튜디오 등의 공간을 리모델링했을 경우, 퇴거 시 원상복구 공사를 하지 않으면 보증금 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

 

 

✅ 원복공사 체크사항 7가지

1. 📃 계약서 확인이 최우선

• 원상복구 조항 확인: 어떤 항목까지 복구해야 하는지 명시
• 별도 특약사항 체크: 바닥, 벽체, 조명 등
• 계약 당시 사진·도면이 있다면 함께 비교

2. 🧱 구조물 및 인테리어 철거

• 가벽, 천장, 몰딩, 간판 등 임의 시공한 구조물 전부 철거
• 칠/도배/타일/마루 등 마감재는 원상태로 복원
• 파손 부위 수리 여부도 중요

3. 🔌 전기 및 통신 설비 점검

• 조명, 콘센트, 인터넷 배선 등 철거 필요
• 분전함, 배선, 스위치 노출 여부 확인
• 누전·감전 위험 요소 제거

4. 🚰 설비 철거 (싱크대, 냉난방기 등)

• 싱크대, 화장실, 급·배수 설비 원상복구
• 에어컨 철거 후 천장 마감 여부 확인
• 배관 흔적 및 누수 없는지 체크

5. 🧹 폐기물 처리 및 청소

• 철거 잔해 분리수거 (생활 vs 건설 폐기물 구분)
• 폐기물 처리비 미리 예산 반영
• 바닥과 벽면 잔여물, 접착제 등 완벽 제거

6. 📸 전·후 사진 촬영 필수

• 철거 전/후 비교를 위한 사진 보관
• 임대인에게 복구 완료 확인서 받기
• 사전 합의되지 않은 공정은 증빙자료 필요

7. 🔔 사전조율 및 관리자 통보

• 관리사무소/건물주와 일정 조율
• 소음/분진 발생 시 주변 민원 주의
• 화재·소방설비 훼손 여부도 반드시 확인

 

❓자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 원복공사는 꼭 해야 하나요?
→ 계약서에 명시된 경우 필수입니다. 미이행 시 보증금 차감 또는 손해배상 청구 소지가 있습니다.

Q2. 직접 해도 되나요?
→ 가능하나 전기·설비 등 전문 기술이 필요한 공정은 반드시 전문가에게 맡기는 것이 안전합니다.

Q3. 견적은 어떻게 받나요?
→ 철거 범위에 따라 상이. 보통 3군데 이상 업체 비교 견적이 권장됩니다.

 

 

원복공사(원상복구) 관련 소송 이슈 사례 5가지

① [서울중앙지방법원 2018가단5002582]

쟁점: 임차인이 원상복구를 일부만 하고 퇴거한 경우
판결 요지:

• 임대차 계약서에 ‘임대차 종료 시 원상복구’ 조항이 명시되어 있었음
• 임차인은 일부 인테리어 자재와 구조물을 그대로 두고 퇴거
• 임대인이 직접 철거 후 공사비용을 청구
  👉 법원은 임대인의 청구 일부 인용, 계약서 근거로 임차인에게 원상복구 비용 일부 부담 판결

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② [수원지방법원 2020나50328]

쟁점: 원상복구 기준의 불명확성과 해석
내용:

• 임차인은 “입주 당시 상태가 이미 인테리어 상태였다”고 주장
• 임대인은 “최초 임대 당시 상태는 백지 상태였다”고 반박
• 계약서에 구체적인 사진/기록이 없어 분쟁 발생
  👉 법원은 계약서의 애매함을 이유로 임차인의 일부 책임만 인정

🔎 시사점:
→ 임대차 계약서에 입주 당시 상태를 사진이나 문서로 명확히 기록하는 것이 중요

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③ [부산지방법원 2019가소50339]

쟁점: 임차인이 자비로 한 인테리어 공사에 대해 철거 요구가 부당하다고 주장
내용:

• 임차인이 고급 자재로 인테리어한 상태
• 임대인이 "원복 안 하면 보증금 반환 불가" 주장
• 임차인은 “공간 가치가 올라갔기 때문에 철거는 비합리적”이라고 맞서
  👉 법원은 계약서 상 원상복구 의무를 명확히 인정, 철거비 부담은 임차인 책임

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④ [서울남부지방법원 2017가소50016]

쟁점: 부분 철거 후 마감 불량으로 인한 추가 손해배상 청구
내용:

• 철거는 했으나 콘크리트 면이 노출되고 마감이 부실
• 임대인은 다음 임차인 입주에 차질이 생겼다며 영업손실까지 청구
  👉 법원은 마감불량은 임차인 책임이나, 영업손실 청구는 기각

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⑤ [대전지방법원 2016가단212**]

쟁점: 원복공사 도중 화재 발생, 손해배상 책임 주체
내용:

• 원상복구 작업 중 절단기로 인한 스파크 → 화재 발생
• 임대인과 임차인, 철거업체 간 책임 공방
  👉 법원은 철거업체의 안전관리 소홀을 지적하며, 임차인은 연대 책임 일부만 부담

 

📌 정리: 원복공사 관련 소송에서 중요한 4가지 포인트

항목핵심 사항

계약서 내용	원상복구 조항의 명확성 (범위, 기준, 사진 등)
입주 당시 상태 기록	사진/동영상 등 증빙자료 확보
사전 협의 여부	임대인과 철거 범위·기준 합의 필수
안전 및 마감 품질	화재·사고 예방 및 깔끔한 마감 중요